Kapitalanlage-Immobilie

Immer mehr Kunden kommen in letzter Zeit auf mich zu, um sich zum Thema Kauf und Finanzierung von Immobilien beraten zu lassen. Dabei geht es bei den meisten um den Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie. Allerdings fragen auch einige nach Immobilien als Anlageobjekt, weshalb ich diesem Thema einen kurzen Beitrag widmen möchte.

Worum geht es dabei genau?

Klassischerweise kauft sich jemand eine Eigentumswohnung, die bereits vermietet ist oder zukünftig vermietet werden soll. Dadurch finanziert der Mieter mit seiner Miete einen Teil der Kreditrate, so dass die monatliche finanzielle Belastung für den Käufer oftmals deutlich geringer ist, als bei einer selbstgenutzten Immobilie.

Die einfachste Variante ist der Kauf einer bereits vermieteten Bestandsimmobilie. Hier kann der Käufer die Immobilie besichtigen und er kennt die anfallenden Kosten (Haus- bzw. Wohngeld) sowie die genaue Miete vor dem Kauf. Dadurch hat er eine sehr große Planungssicherheit. Wichtig bei solchen Objekten ist die Analyse, welche Sanierungen in letzter Zeit stattgefunden haben und welche zukünftig auf die Eigentümergemeinschaft zukommen können.

Die zweite Variante ist die Investition in eine Neubauimmobilie. Der Vorteil hier ist, dass Schäden an der Immobilie in den ersten Jahren oftmals Garantiefälle sind und somit durch den jeweiligen Handwerker kostenfrei beseitigt werden müssen. Sanierungsarbeiten bspw. an Dach und Fassade sollten erst ca. 20 Jahre später anfallen, so dass genug Zeit bleibt eine Instandhaltungsrücklage für diese Fälle aufzubauen. Da bei dieser Variante der jeweilige Bauträger die Wohnungen erst verkauft und danach errichtet, kann die zukünftige Miete allerdings nur geschätzt werden, so dass die Einnahmen noch nicht genau feststehen.

Die dritte Variante ist die Investition in eine Denkmalimmobilie. Sie ist vergleichbar mit der Investition in eine Neubauimmobilie. Da die Sanierung allerdings oftmals sehr aufwändig und somit teuer ist, können die Sanierungsaufwendungen steuerlich angesetzt werden. Um die steuerlichen Effekte bestmöglich auszunutzen, sollte der jeweilige Käufer ein zu versteuerndes Einkommen von über 60.000 € pro Jahr haben.

 

Worauf sollte man achten?

Wie bei jedem Immobilienerwerb ist die Lage eines der wichtigsten Kriterien. Bei Anlageimmobilien gilt es somit abzuschätzen, ob die jeweilige Immobilie auch zukünftig zu einer entsprechenden Miete vermietet werden kann. In Ballungszentren mit Bevölkerungswachstum sollte das kein Problem sein. Gerade in den Großstädten sollte zusätzlich auch noch der jeweilige Stadtteil und die nähere Umgebung der Immobilie in die Betrachtung einbezogen werden.

Das nächste wichtige Kriterium ist die Größe und die Ausstattung der Immobilie. Eine 250 qm große Penthouse-Wohnung mit gehobener Ausstattung ist sicher schön. Allerdings ist die Liste mit potentiellen Mietern sicher deutlich kürzer als bei einer 70 qm Wohnung mit normaler Ausstattung.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Einsatz einer erfahrenen Hausverwaltung. Sie ist der Ansprechpartner für den Mieter bei sämtlichen sein Mietverhältnis betreffenden Fragen (bspw. Schäden an der Immobilie) und berät darüber hinaus den Eigentümer hinsichtlich der Mieterauswahl, der Gestaltung der Miete sowie möglicher Instandhaltungsmaßnahmen.

Da Ihnen die Hausverwaltung nahezu sämtliche Sachen abnimmt, muss die Immobilie nicht zwingend in Ihrer Nähe sein. Also gucken Sie sich durchaus auch Immobilien in anderen Regionen an, solange bei diesen die Zahlen stimmen.

 

Was kostet eine Anlageimmobilie?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, da die einmalige sowie monatliche Belastung unter anderem von folgenden Faktoren abhängt:

  • Kaufpreis
  • Kaltmiete
  • Hausgeld
  • Finanzierungskonditionen
  • Eigenkapitaleinsatz
  • mögliche Steuervorteile

Gute Immobilien sind aber bereits ab ca. 20.000 € einmalig und ca. 100 – 200 € monatlicher Belastung zu finden.

 

Einige Punkte sind hierbei jedoch zu beachten.

Die monatliche Belastung im Rahmen der Kreditfinanzierung muss immer bedient werden. Eine Beitragsfreistellung wie bei einer Versicherung ist normalerweise nicht möglich.

Sollte die Immobilie einmal leer stehen, muss die volle Kreditrate und das Wohngeld trotzdem bezahlt werden. Insofern sollten 3. entsprechende Rücklagen vorhanden sein.

Die im Hausgeld enthaltene Instandhaltungsrücklage ist nur für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (Dach, Fassade, Treppenaufgänge, usw.). Für die regelmäßige Instandhaltung der eigenen Wohnung sollte jeder Eigentümer eine eigene Rücklage bilden.

Zusammenfassung

Eine Anlageimmobilie eignet sich für alle, die Geld zusätzlich zu Investments im Depot anlegen möchten, um eine breitere Streuung zu erreichen sowie für alle die eine zusätzliche sachwertorientierte Lösung für die finanzielle Existenz im Alter benötigen. Die Renditen können hier durchaus bei 4-5% pro Jahr liegen. Und das ohne zukünftige Wertsteigerungen der Immobilie oder die Erhöhung der Miete zu berücksichtigen. Aufgrund der geringen Kosten (Mieteinnahme = Teil der Kreditrate) ist sie für viele Menschen erschwinglich. Aufgrund der Komplexität dieses Themas ist es entscheidend sich von Profis unterstützen zu lassen. Immerhin benötigen Sie jemanden, der sich mit Immobilien auskennt und vorab die guten von den schlechten trennt. Darüber hinaus benötigen Sie jemanden, der mit Ihnen eine passende Finanzierung sucht und Sie bei der Beantragung unterstützt. Und nicht zuletzt sollten Sie einen kompetenten Investmentprofi an Ihrer Seite haben, der mit Ihnen zusammen eine rentable und trotzdem jederzeit verfügbare Rücklage bilden kann.