Immobilien-Investoren müssen neu rechnen!
Die Trendwende am Immobilienmarkt lässt erahnen, dass dort größere Risiken schlummern. Immobilien erleben gerade den höchsten Preisverfall seit der Finanzkrise. Denn die Immobilienwirtschaft hat es vielleicht mit der größten Krise zu tun. Bauprojekte werden abgesagt, Wohnungsprojekte werden nicht mehr realisiert und wir sind nicht ansatzweise in der Lage die Zielsetzung der Bundesrepublik zu erfüllen. Nämlich 400.000 Wohnungen pro Jahr zu produzieren. Dazu kommt ein scharfer Zinsanstieg, der die Fremdfinanzierung zusätzlich erschwert. Die Energiepreise sind stark gestiegen und die Lieferkettenprobleme sind zum Teil immer noch vorhanden. Dazu kommt die Verunsicherung der Bürger, die sich durch den Ukraine-Krieg ergeben haben. Das alles zusammen im Ergebnis führt zu einer Krise, die jetzt noch nicht sichtbar ist. Aktuell herrschen viele nachlaufende Bauaufträge und für Handwerksbetriebe wird die Luft ab Herbst dünn werden. Für das kommende Jahr könnte es sogar dazu führen, dass keine Auslastung mehr vorhanden ist, trotz Fachkräftemangel.
Der deutliche Preisanstieg für Konsumgüter hat der Rallye an den Märkten für Vermögensgüter ein Ende bereitet. Kapitalmärkte und Zentralbanken reagierten auf die Konsumentenpreisinflation mit steigenden Zinsen, die mit etwas Verzögerung die Preise für das wichtigste Vermögensgut privater deutscher Haushalte, der Immobilie, sinken ließen. Die Immobilienwirtschaft macht in etwa 20 Prozent des Bruttosozialproduktes in Deutschland aus. Vergleicht man das mit der Automobilindustrie, die nur in etwa 5 Prozent des Bruttosozialproduktes ausmacht, wird einem klar, welches Ausmaß diese Krise nehmen kann.
Immobilienpreise in Großstädten legen regelrecht einen Sinkflug hin. Bis zu 20 Prozent sind die Preise für das beliebte Betongold bereits eingebrochen. Doch gegeben der veränderten Lage am Immobilienmarkt fällt diese Preiskorrektur bislang noch zu gering aus. Der German Real Estate Index (GREIX) gibt einen Einblick in die Preisentwicklung von Immobilien in 18 Städten. Die regionale Immobilienpreisdatenbank leistet einen wichtigen Beitrag zur Transparenz von Immobilienpreisen in Deutschlands größten Städten.
Die Struktur aus Zinsen, Inflation, politische Reglementierung, Steuern und Wirtschaft gibt es aktuell nicht her, dass sich Käufer für Wohngungen finden.
Der Preis einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Grundstück und dem Baupreis einer Immobilie. Immobilienunternehmen können die Grundstücke nun aber nicht unter dem Preis verkaufen, als sie es selber erworben haben, weder können sie auf die Baukosten eingehen. Die Baukosten sind zudem durch starke Reglementierung seitens der Bundesregierung auch nicht nach unten skalierbar.
Das größte Problem ist, dass der bisherige Preisrückgang der Immobilien keinen Ausgleich für die gestiegenen Hypothekenzinsen darstellt. Der durchschnittliche Hypothekenzins ist seit seinem Allzeittief im Jahr 2021 um rund drei Prozentpunkte angestiegen. Bei einem durchschnittlichen Darlehen der letzten Jahre steigt dadurch die monatliche Kreditbelastung für Käufer um bis zu 44 Prozent!
Zudem ist das Budget der Käufer für die monatlichen Belastungen beschränkt. So kann sich gegeben der gleichen Restschuld und nun höheren Zinsen, der Käufer nur noch einen geringeren Kredit leisten. Bei gleichem Finanzierungsanteil müsste der Kaufpreis des Objekts um einige Prozent fallen, damit das Objekt für den Käufer erschwinglich bleibt.
Sanierungskosten für ältere Bestandsimmobilien wurden in Kalkulation oft noch gar nicht berücksichtigt.
Sanierungskosten auf Grund einer unzureichenden Energieeffizienz können bei älteren Bestandsobjekten schnell 400 Euro je Quadratmeter betragen. Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.300 Euro je Quadratmeter würde dies ein Absinken des Preises um ca. 12 Prozent bedeuten, der notwendig ist, damit das Objekt zum gleichen Preis vermietet werden kann.
Immobilien als Geldanlage
Wer eine Kapitalanlage-Immobilie in Betracht zieht, muss neu kalkulieren. Bei einem durchschnittlichen Preis von 3.300 Euro pro Quadratmeter und einer durchschnittlichen Monatsmiete von 9,50 Euro pro Quadratmeter, ergibt sich eine Jahresrendite von 3,45 Prozent. Daraus konnten bislang die Zinskosten in Höhe von 1 Prozent, Instandhaltungskosten von 2 Prozent und Verwaltungskosten von 0,45 Prozent bezahlt werden. Steigt nun der Zins von 1 Prozent auf 4 Prozent, klettert die notwendige Rendite auf 6,45 Prozent! Wenn nun die Miete nicht steigen darf, rechnet sich die Anlage nur noch bei einem Quadratmeterpreis von 1.767 Euro. Zieht man davon eine erwartete Sanierung zur Steigerung der Energieeffizient von 400 Euro ab, fällt der kostendeckende Preis auf rund 1.367 Euro.
Die ökonomische Bewertung der Immobilienanlage fällt also um insgesamt 59 Prozent!
Das grob abgeschätzte und möglicherweise auch zu pessimistische Korrekturpotential für Eigenerwerb und Anlage deutet an, dass mit den bislang beobachteten Preisrückgängen erst ein erster Schritt in Richtung Preisverfall gegangen wurde.
